共有物业收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》(修订草案征求意见稿)昨日公开征求意见，取消“业必归会”制度，建立业主大会备案制。

    进一步理清物业共有部分和共有资金

    经过数年调研、起草修改，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例》(修订草案征求意见稿)终于完成并于昨日公开征求意见。时间截至12月25日，邮箱为wangh@ fzb.sz.gov.cn。

    据介绍，《条例》进一步理清物业共有部分和共有资金，对共有部分进行界定，对共有资金范围和监管进行专门规定；明确业主大会权利实现义务落实的途径，适当调整业主大会和业主委员会的成立条件，规范业主委员会的换届和日常监督管理。结合目前业主自我管理现状，《条例》设置了以街道办为主导的物业管理指导委员会，强化政府对物业管理的指导和监督责任，增加主管部门的培训义务，引导业主组成业主大会，尽快提高自我管理能力。

    共有物业收益必须存入共有资金账户

    《条例》明晰共有物业规定，回归物业管理本质。由于种种原因，物业小区业主共有部分权属处于模糊状态，不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。明确业主共有物业范围是实施物业管理的前提和基础。《条例》增设第二章“物业管理区域及设施”，明确共有物业的范围、管理方式并对产权登记提出要求。同时，《条例》规定共有物业的收益归全体业主所有，必须存入共有资金账户，由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费，努力从源头上减少物业纠纷。

    《条例》还增加“业主共有资金管理”：一是明确业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费以及共有物业收益等，其中首期专项维修资金由市物业专项维修资金管理机构统一管理，日常收取的专项维修资金由业主大会决定自行管理或者交由市物业专项维修资金管理机构统一管理；二是建立了业主共有资金财务管理制度，业主大会取得统一社会信用代码证后，既可以到银行开设共有资金基本账户，也可以不开设基本账户而委托物业服务企业开设共有资金共管账户。

    业主大会成立后由住建部门负责备案

    为解决业主自治组织缺位问题，《条例》规定，业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户，并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

    同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛，希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

    焦点

    侧重建立停车位、停车库使用规则

    停车位使用规则也一直是争议焦点，此次修改强化了出让合同的权属约定功能。经过梳理，目前深圳停车位(库)主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有；二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。由于深圳长期未进行产权登记，产权状况不够明晰。

    考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围，为解决停车位纠纷问题，《条例》侧重建立了停车位、停车库使用规则：一是对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；二是对于人防工程，明确向全体业主、物业使用人开放使用；三是对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库)，兼顾开发商和业主之间的利益平衡，开发商在进行产权登记，并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。

    设置物业管理指导委员会

    针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》参考南京等地的做法，设置了物业管理指导委员会，规定建设单位在首套物业交付后十五日内向街道办事处提交书面报告，街道办事处收到报告后，一个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。该制度设计一方面缓解了业主自治组织成立难的局面，另一方面通过牵头协调处理物业管理问题，避免业主组织缺位的空当期问题。同时，《条例》对物业管理指导委员会的履职范围和行为规范作了严格的规定，以保障业主的合法权益不被侵害。

    值得一提的是，《条例》取消了“业必归会”制度。此前的《深圳经济特区物业管理条例》曾规定物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入物业协会。从近十年的实施效果来看，“业必归会”制度并未达到规范物业管理市场秩序的目的。为此，新《条例》明确要强化政府对物业行业的监督和指导，最大程度弥补市场自发调节的不足，减少市场失灵带来的各种问题。

    强化业主大会主体作用

    市住建局解释，本次《条例》修订强化业主大会在物业管理活动中的主体作用，赋予业主大会对选聘物业服务企业、共有资金管理等方面的权利。为切实规范业主委员会的行为，《条例》主要采取以下几项措施：

    一是提高业主委员会委员的准入基本条件。《条例》规定，对于近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受行政处罚的人员不得担任业委会候选人。

    二是明确业主委员会及其委员的法律责任。《条例》增设业主委员会及其委员的禁止性行为规范，并增加相应的处罚条款，弥补原《条例》对业主委员会的监管空白。

    三是建立业主大会权利保留规则。为防止少数不良业委会通过授权等方式僭越业主大会的权利，《条例》明确对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

    四是增设业主监督机构。《条例》规定，由业主大会决定是否设立业主监事会，对业主委员会进行监督。

    五是强化政府的指导和监督职责。创设物业管理委员会，建立物业管理培训制度，不断提高包括业主委员会委员在内的相关人员的法律素质和水平。

    新闻背景

    结合物业管理新形势

    修订和完善现有法规

    截至目前，全市共有住宅小区3597个，其中成立业委会的小区1476个，约占41%，采用物业服务企业管理的住宅小区3511个，约占97.6%，全市共有物业服务企业1933家。为系统解决物业管理中出现的问题，亟需结合物业管理新形势，深圳对已实施十年的法规予以修订和完善。

    近年来，深圳物业管理纠纷问题日益凸显，信访投诉居高不下，物业纠纷呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。主要体现在：一是共有产权权属不清，业主维权引发群体事件；二是业主大会权利义务落实不到位，业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出；三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺；四是市场机制难以发挥作用，物业服务陷入低价低质恶性循环，并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化，缩短了物业使用寿命，导致物业严重减值和缩水。为解决这些问题，亟需对物业管理制度进行重塑。